Obwieszczenia, ogłoszenia, informacje i komunikaty

Łęczyca, dnia 29.12.2025r.

GKN.6821.48.2024.MK

DECYZJA

o ustaleniu odszkodowania

Na podstawie art.12 ust. 4a, 4f, 5, art.18 ust.1 i ust.3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 311, zwanej dalej specustawą drogową), w związku z art. 7, art. 128 ust.1, art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a i 2, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2024r., poz. 1145 ze zm. zwanej dalej u.g.n.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2025r., poz. 1691),

orzekam:

1. ustalić odszkodowanie w wysokości 12 253,00 zł ( słownie: dwanaście tysięcy dwieście pięćdziesiąt trzy złote 00/100) za nabycie z mocy prawa przez Miasto Łęczyca, nieruchomości położonych w obrębie Łęczyca:

a) oznaczonej na mapie sytuacyjnej nr P.1004.2024.948 z dnia 2 września 2024r. oraz na wykazie zmian gruntowych nr P.1004.2024.948 z dnia 2 września 2024r. jako działka nr 1017/5 o pow. 226 m² ( w wysokości 11 257,00 zł),

b) oznaczonej na mapie sytuacyjnej nr P.1004.2024.948 z dnia 2 września 2024r. oraz na wykazie zmian gruntowych nr P.1004.2024.948 z dnia 2 września 2024r. jako działka nr 1017/7 o pow. 20 m² ( w wysokości 996,00 zł).

5.Zobowiązać Burmistrza Miasta Łęczyca do:

- złożenia do depozytu sądowego na okres 10 lat, odszkodowania w wysokości 12 253,00 zł (dwanaście tysięcy dwieście pięćdziesiąt trzy 00/100) przysługującego zmarłemu właścicielowi.

Zapłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja niniejsza stanie się ostateczna.

Uzasadnienie

Pismem z dnia 8 stycznia 2025r. wszczęto z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za część nieruchomości położone w obrębie Łęczyca, oznaczone na mapie sytuacyjnej z projektem podziału jako działki nr 1017/5 o pow. 226 m² oraz nr 1017/7 o pow.20 m².

W toku prowadzonego postępowania ustalono, co następuje.

Decyzją Starosty Łęczyckiego Nr 336/2024 z dnia 28 listopada 2024r. znak AB.7330.2.2024.NB, zezwalającą na realizację inwestycji drogowej na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w/w działka znajduje się w granicach lokalizacji inwestycji drogowej, polegającej na budowie drogi gminnej w ramach zadania pn. „Budowa drogi gminnej w granicach administracyjnych Miasta Łęczyca stanowiącej część Pierścienia Księżnej Salomei”, stała się z mocy prawa własnością Miasta Łęczyca, za odszkodowaniem. Decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności.

Odszkodowanie za w/w nieruchomości przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe.

Jako dotychczasowym właściciel przedmiotowych nieruchomości na dzień wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, zgodnie z Ewidencją Gruntów i Budynków Starostwa Powiatowego w Łęczycy figuruje: XXX. W związku  z otrzymanym poświadczonym za zgodność odpisem skróconego aktu zgonu przekazanym przez Wydział Architektury i Budownictwa Starostwa Powiatowego w Łęczycy, organ ustalił, iż zmarł on 7 grudnia 2021r. Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy w Łęczycy, IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą. W dniu 4 grudnia 2024r., w związku z zamiarem wszczęcia przedmiotowego postępowania organ wystąpił do Sądu Rejonowego w Łęczycy z prośbą o udzielenie informacji, czy po ww. zmarłym został przeprowadzony spadek.

Pismem z dnia 11 grudnia 2024r. Sąd Rejonowy w Łęczycy, I Wydział Cywilny poinformował, iż nie toczyło się postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku i nie zarejestrowano też oświadczenia o przyjęciu spadku po ww.

Wobec powyższego, w niniejszej sprawie nie można ustalić osób, którym przysługiwałyby prawa rzeczowe do części nieruchomości, będącej przedmiotem postępowania oraz mając na względzie treść art.113 ust.6 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.), organ uznał, że w niniejszej sprawie ma do czynienia z nieuregulowanym stanem prawnym.

Zgodnie z art. 113 ust.6 u.g.n. przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe.

Stosownie do art.118a ust. 3 u.g.n. odszkodowanie za nieruchomość, której własność przeszła na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, ustala się według przepisów rozdziału 5 i składa do depozytu sądowego na okres 10 lat.

Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art.18 specustawy drogowej.

Zgodnie z art.18 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

W myśl art. 84 K.p.a gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne, organ administracji publicznej może zwrócić się do biegłego lub biegłych o wydanie opinii.

Zgodnie z art.130 ust.2 oraz art.134 ust.1 i 2 w/w ustawy, wysokość odszkodowania ustala się po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości.

Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, przy określaniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

Stan przedmiotu wyceny został przyjęty na dzień 28 listopada 2024r.

Postanowieniem z dnia 7 lutego 2025 r. powołał biegłego rzeczoznawcę majątkowemu Panią Justynie Wojciechowskiej - nr uprawnień 5762, do sporządzenia opinii o wartości przedmiotowej nieruchomości.

Następnie rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy w dniu 4 kwietnia 2025 r. i dostarczył do organu. Po sprawdzeniu i zapoznaniu się z operatem szacunkowym w oparciu o art. 77 oraz art. 80 K.p.a Starosta Łęczycki dopuścił dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego.

Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym wykonanym w dniu 4 kwietnia 2025r., określiła wartość działki nr 1017/5 na kwotę 11 008,00 zł.

Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym wykonanym w dniu 4 kwietnia 2025r., określiła wartość działki nr 1017/7 na kwotę 974,00 zł.

Działka ewidencyjna nr 1017/5 z obrębu Łęczyca o pow. 0,0226 ha została wydzielona z działki nr 1017/1 o pow. 0,1565 ha posiadającej wydłużony kształt. Na dzień wydania decyzji nieruchomość stanowiła łąkę. Teren przedmiotowej działki w dniu wydania decyzji był niezabudowany, nie było na nim żadnych obiektów budowlanych ani naniesień roślinnych o wartości użytkowej.

Działka ewidencyjna nr 1017/7 z obrębu Łęczyca o pow. 0,0020 ha została wydzielona z działki nr 1017/1 o pow. 0,1565 ha posiadającej wydłużony kształt. Na dzień wydania decyzji nieruchomość stanowiła łąkę. Teren przedmiotowej działki w dniu wydania decyzji był niezabudowany, nie było na nim żadnych obiektów budowlanych ani naniesień roślinnych o wartości użytkowej.

Dla przedmiotowego terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy. Wobec powyższego ustalenia przeznaczenia nieruchomości bez uwzględnienia ustaleń decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dokonano na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Łęczyca zatwierdzonego Uchwałą Nr LVI/314/2021 Rady Miejskiej w Łęczycy z dnia 25 listopada 2021r. Zgodnie z w/w studium nieruchomość będąca przedmiotem wyceny położona jest w terenach zieleni łąkowej „ZŁ”.

W dniu 28 listopada 2024r. wydana została decyzja Starosty Łęczyckiego Nr 336/2024 przeznaczająca wycenianą działkę pod realizację inwestycji drogowej.

Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca określiła w zakresie wyceny gruntu w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych w zbiorze stanowiącym podstawę wyceny współczynnikami korygującymi wynikającymi z oceny wycenianej nieruchomości w odniesieniu do przyjętej skali ocen poszczególnych cen rynkowych, z uwzględnieniem położenia ceny średniej w przedziale pomiędzy ceną minimalną i ceną maksymalną.

Pismem z dnia 15 kwietnia 2025r., organ poinformował strony o sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego operacie szacunkowym i możliwością wypowiedzenia się co do jego treści, w terminie 14 dni od daty otrzymania zawiadomienia. W wyznaczonym terminie strony postępowania nie wniosły uwag, co do treści operatu.

W dniu 24 kwietnia 2025r., Burmistrz Miasta Łęczyca wystąpił z prośbą o przesłanie kserokopii wyciągów z operatów szacunkowych określających wartość przejętych nieruchomości dla potrzeb ujawnienia danych w środkach trwałych. W związku z tym, organ 8 maja 2025r., udostępnił stronie ww. wyciągi z operatów szacunkowych.

W dniu 13 maja 2025r., Burmistrz Miasta Łęczyca zwrócił się z prośbą o przesłanie kopii operatów szacunkowych, wobec czego organ 15 maja 2025r., przesłał Burmistrzowi elektroniczną wersję ww. operatów.

Pismem z dnia 27 maja 2025r., Burmistrz Miasta Łęczyca wniósł uwagi do operatu szacunkowego z dnia 4 kwietnia 2025r., wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka nr 1116/1 położoną w obrębie Łęczyca. Strona wskazała, iż nie zgadza się ze zbiorem transakcji nieruchomości podobnych przyjętych do analizy na str. 16 operatu, dodatkowo strona podkreśliła, iż przyjęta transakcja z ceną minimalną nie jest przeznaczona „na cele komunikacji”, zaś baza nieruchomości podobnych dotyczy terenów mieszkaniowych, usługowych i przemysłowych, co zdaniem strony prowadzi do znacznego zawyżenia ceny jednostkowej. W ocenie strony na cenę transakcyjną nieruchomości wpływa lokalizacja oraz tereny, z których dokonano wydzielenia działki gruntu pod drogę, zaś przedmiotowe nieruchomości znajdują się w terenach zieleni łąkowej „ZŁ”. Strona zwróciła się z prośbą o wyjaśnienie i ustosunkowanie do opisanych uwag.

Pismem z dnia 29 maja 2025r. wniesiono uzupełnienie do pisma z dnia 27 maja 2025r., informując iż uwagi zawarte w ww. piśmie dotyczą wszystkich operatów sporządzonych                w dniu 4 kwietnia 2025 r. przez rzeczoznawcę majątkowego w przedmiotowym postępowaniu, a nie jedynie operatu szacunkowego wykonanego dla działki nr 1116/1.

Organ, pismem z dnia 3 czerwca 2025r. poinformował strony o uwagach wniesionych przez Burmistrza Miasta Łęczyca oraz przesłał rzeczoznawcy majątkowemu ww. uwagi i zwrócił się z prośbą o udzielenie wyjaśnień w terminie 7 dni od dnia otrzymania pisma.

Pismem z dnia 15 czerwca 2025r., rzeczoznawca majątkowy udzielił odpowiedzi na uwagi Burmistrza Miasta Łęczyca wskazując, iż przeprowadzona analiza rynku potwierdziła, że na terenie gminy Łęczyca nieruchomości stanowiące trwałe użytki zielone osiągają ceny 3 – 9 zł/m², natomiast w okresie objętym analizą na terenie województwa łódzkiego zawarto kilkanaście transakcji sprzedaży nieruchomości przeznaczonych na cele komunikacji, których ceny znajdują się w przedziale ca 30 – 70 zł/m², średnio 50 zł/m². W związku z tym oraz zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii oraz Ustawą o gospodarce nieruchomościami, wycenę nieruchomości przeprowadzono w oparciu o transakcje nieruchomości nabywanych z przeznaczeniem na cele komunikacji, czyli według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia nieruchomości, zgodnego z celem wywłaszczenia, gdyż wyraźnie powoduje on zwiększenie ich wartości. Dodatkowo w odniesieniu do jednej z uwag strony rzeczoznawca wyjaśnił, że działki przeznaczone pod drogi w planie miejscowym nie mogą być przedmiotem obrotu wolnorynkowego, gdyż, na podstawie art. 98 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r.o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2024r. poz.1145 ze zm.) w wyniku wydzielenia przechodzą z mocy prawa na własność odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa. Zdarza się jednak, że jednostki samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa nabywają nieruchomości w drodze umownej z przeznaczeniem na cele dróg publicznych, jednak w dokumentach planistycznych przeznaczone są na różne cele, ale nabywane pod drogi publiczne. Jak dodaje rzeczoznawca, wszystkie nieruchomości podobne stanowiące podstawę wyceny były przedmiotem właśnie takich transakcji – nabycia na cele komunikacji – pod drogi publiczne, zaś w bazie transakcji porównawczych znajdują się działki wydzielone i nabyte pod drogi publiczne zarówno z terenów pod zabudowę mieszkaniową czy też przemysłowo- usługową, jak i z terenów usług publicznych, zieleni oraz rolnych. Rzeczoznawca majątkowy zwraca również uwagę na to, iż niezależnie od tego z jakiego rodzaju gruntów zostały wydzielone, wszystkie prezentują podobny poziom cen w przedziale ca 30-70 zł/m², średnio 50 zł/m², zaś ich lokalizacja oraz związane z nią czynniki społeczno- gospodarcze jak i inne cechy wpływające na wartość zostały skorygowane w toku wyceny. Natomiast nieruchomości nabywane na cele inne niż drogowe, działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową czy przemysłową są znacznie droższe niż te o przeznaczeniu rolnym, jednak ta zasada nie przekłada się na rynek nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne.

W dniu 23 czerwca 2025 roku., organ poinformował o odpowiedzi udzielonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

W piśmie z dnia 27 czerwca 2025r., Burmistrz Miasta Łęczyca stwierdził, iż rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił uwag i zarzutów dotyczących operatów szacunkowych, w związku z czym, zdaniem strony zaszła konieczność zapoznania się z aktami notarialnymi przyjętymi w operatach do analizy rynku nieruchomości, zaznaczając iż po analizie ww. aktów, Miasto Łęczyca wniesie kolejne uwagi w terminie wyznaczonym przez siebie tj. 23 lipca 2025r., bądź zgłosi wniosek o wybór innego biegłego rzeczoznawcy.

Pismem z dnia 9 lipca 2025r., organ poinformował Burmistrza Miasta Łęczyca, iż nie dysponuje on dokumentami, o które wnioskowano w piśmie z dnia 27 czerwca 2025r., gdyż ww. dokumentacja znajduje się w posiadaniu rzeczoznawcy majątkowego wykonującego zlecenie w przedmiotowej sprawie.

W piśmie z dnia 10 lipca 2025r., Burmistrz Miasta Łęczyca, poinformował organ, iż w związku z pozyskiwaniem ww. dokumentacji, nie jest w stanie przekazać kolejnych uwag co do wykonanych operatów we skazanym przez siebie terminie tj. 23 lipca 2025r.

W dniu 22 lipca 2025r., Burmistrz Miasta Łęczyca ponownie wniósł uwagi do operatów szacunkowych sporządzonych w związku z przedmiotową sprawą, gdzie wniósł o zobowiązanie rzeczoznawcy majątkowego do ustosunkowania się co do zgłoszonych uwag oraz do korekty przedmiotowych operatów, strona powtórnie wskazała, iż operat szacunkowy sporządzony m.in. dla działki nr 1116/1 jest niespójny i niejasny, a przedstawiona baza transakcyjna, jak twierdzi Burmistrz Miasta Łęczyca, zawiera niepoprawnie dobrane dane, skutkujące zniekształconym wynikiem procesu wyceny. Jak twierdzi strona, przyjęte do wyceny transakcje zawarte zostały w większości na terenie miast o dużej urbanizacji, pośród terenów z wykształconą infrastrukturą techniczną do obsługi mieszkańców, bezpośrednim dostępem do dróg publicznych i nie spełniają kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Ponadto, zdaniem strony rzeczoznawca dokonał wyceny nieruchomości w oparciu o nieruchomości przeznaczone pod układy komunikacyjne, a jednocześnie do tabeli przyjął transakcję o innym przeznaczeniu niż pod drogi publiczne / układy komunikacyjne. Burmistrz Miasta Łęczyca, zarzuca również błąd doboru nieruchomości porównawczej, która nie spełnia kryteriów podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Dodatkowo, strona podkreśla, iż wyceniana działka na dzień wydania decyzji Starosty Łęczyckiego zezwalającej na przedmiotową inwestycję nie posiadała dostępu do drogi publicznej. Strona zarzuca również, iż ze względu na to, że będące przedmiotem operatów szacunkowych nieruchomości znajdują się w sąsiedztwie proponowanego przebiegu ścieżek rowerowych, operaty szacunkowe zawierają błędny opis nieruchomości wycenianej co znacząco wpływa na wynik wyceny. Ponadto jak wskazuje strona, rzeczoznawca zbyt lakonicznie opisał cechy rynkowe, dodatkowo podniesiony jest zarzut braku opisów każdej nieruchomości przyjętej do wyceny, a także brak wyliczenia wag.

Pismem z dnia 25 lipca 2025r., organ powiadomił rzeczoznawcę majątkowego o ponownie wniesionych uwagach i zwrócił się z prośbą o złożenie wyjaśnień w terminie 7 dni od dnia otrzymania pisma.

Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 12 sierpnia 2025r., poinformował, iż udzielenie odpowiedzi na uwagi wymaga pozyskania i analizy dodatkowych materiałów i nie jest to możliwe w terminie wynikającym z pisma, dlatego też rzeczoznawca udzielił odpowiedzi na uwagi strony po uzyskaniu dokumentów oraz dokonaniu ich analizy.

Pismem z 13 sierpnia 2025r., organ poinformował stronę o odpowiedzi otrzymanej od rzeczoznawcy majątkowego.

W związku z powyższym, organ pismem z dnia 25 sierpnia 2025r., wyznaczył nowy termin rozpatrzenia sprawy do dnia 31 października 2025r.

Pismem z 29 sierpnia 2025r., rzeczoznawca majątkowy udzielił odpowiedzi na uwagi wniesione przez Burmistrza Miasta Łęczyca w piśmie z 22 lipca 2025r. Do podniesionych zarzutów odniósł się następująco: do zarzutu braku podobieństwa nieruchomości będących przedmiotem transakcji porównawczych odniesiono się w piśmie z dnia 15 czerwca 2025.   W związku z powtórzeniem zarzutu, rzeczoznawcza majątkowy odsyła Burmistrza Miasta Łęczyca do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 sierpnia 2020r. I OSK 3563/18. W odniesieniu do zarzutu dotyczącego transakcji przyjętych do wyceny, które zdaniem strony zostały w większości zawarte na terenie miast o dużej urbanizacji, pośród terenów z wykształconą infrastrukturą techniczną do obsługi mieszkańców, rzeczoznawca majątkowy udzielił następujących wyjaśnień – Łęczyca jest miastem na prawach powiatu, z rozbudowaną infrastrukturą techniczną w postaci wszystkich możliwych sieci przesyłowych, dostępem do dróg publicznych kategorii krajowej i wojewódzkiej, z dogodnym położeniem   w stosunku do autostrad A1 i A2,rozwiniętym zapleczem handlowo-usługowym, administracyjnym oraz bogatą historią i ilością obiektów zabytkowych. W odniesieniu do „dostępu do drogi publicznej”, sformułowanie to pojawia się jedynie w przypadku opisu o cenie minimalnej i nie jest używane w operacie szacunkowym w rozumieniu ustawowy, ale powszechny, cechą różnicującą jest „dojazd”, będący przedmiotem analizy zarówno w odniesieniu do nieruchomości wycenianej, jak i nieruchomości porównawczych. Oznacza jedynie możliwość dojazdu drogą publicznie dostępną z uwzględnieniem jej jakości, bez analizowania przynależności do kategorii dróg, w operacie szacunkowym nie rozpatrywano formalnego „dostępu do drogi publicznej” i nie stanowi on cechy rynkowej. Rzeczoznawca majątkowy wskazuję, iż cechy rynkowe opisane są jasno i rzetelnie, w sposób umożliwiający identyfikację każdej z ocen według przyjętej skali, zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września w sprawie wyceny nieruchomości. Co do opisu każdej z nieruchomości przyjętych do porównań w metodzie korygowania ceny średniej, rzeczoznawca informuję, iż żaden przepis nie obliguje go do tego. Opisu wymagają jedynie nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej, co uczyniono. Obliczenie wag rynkowych nie jest jedyną metodą umożliwiająca określenie ich wpływu na zróżnicowanie cen w zbiorze nieruchomości podobnych. Użyty przez rzeczoznawcę sposób został opisany w operacie szacunkowym w pkt. 10.1.2. Po przeprowadzeniu ponownej analizy transakcji sprzedaży nieruchomości porównawczych, rzeczoznawca majątkowy przekazał, iż w operatach szacunkowych zostaną dokonane zmiany, a nowe wyceny zostaną złożone do 15 września 2025r.

Pismem z 4 września 2025r., organ przekazał Burmistrzowi Miasta Łęczyca odpowiedź rzeczoznawcy majątkowego na wniesione uwagi oraz poinformował o zmianach w operatach szacunkowych.

W dniu 8 września 2025r., rzeczoznawca majątkowy przekazał operat szacunkowy po dokonanych zmianach. Po sprawdzeniu i zapoznaniu się z operatem szacunkowym w oparciu o art. 77 oraz art. 80 K.p.a. Starosta Łęczycki dopuścił dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego i dokonał oceny wartości dowodowej sporządzonego operatu szacunkowego, a w szczególności zbadał, czy przedłożona opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. W wyniku przeprowadzonej weryfikacji przedmiotowa opinia została dopuszczona jako dowód w niniejszym postępowaniu administracyjnym.

Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym wykonanym w dniu 6 września 2025 r., określiła wartość działki nr 1017/5 na kwotę 11 257,00 zł.

Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym wykonanym w dniu 6 września 2025 r., określiła wartość działki nr 1017/7 na kwotę 996,00 zł.

W porównaniu z operatami szacunkowymi z dnia 4 kwietnia 2025 r. założenia takie jak określenie przedmiotu wyceny, cel wyceny, podstawa wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości, opis stanu przedmiotu wyceny, opis przedmiotu wyceny, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, uwarunkowania prawne wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny nie uległy zmianie. Natomiast w określeniu wartości gruntu w analizie transakcji uwzględnionych do porównań w tabeli cen transakcyjnych sprzedaży nieruchomości podobnych zmniejszyła się liczba transakcji przyjętych do porównań. W związku z powyższym zmieniła się wartość ceny minimalnej, a w następstwie również wartość wycenianej nieruchomości.

Zgodnie z treścią art. 18 ust.1e wyżej powołanej specustawy drogowej, w przypadku w którym dotychczasowy właściciel nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wyda tę nieruchomość, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia,  w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości.

Przedmiotowa nieruchomość nie została wydana zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, w związku z tym wysokość ustalonego odszkodowania nie zostanie powiększona   o kwotę stanowiącą 5% wartości nieruchomości.

Pismem z dnia 17 września 2025r., organ poinformował strony o sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego operacie szacunkowym i możliwością wypowiedzenia się co do jego treści, w terminie 14 dni od daty otrzymania zawiadomienia. W wyznaczonym terminie strony postępowania nie wniosły uwag, co do treści operatu.

Pismem z dnia 22 września 2025r., Burmistrz Miasta Łęczyca wystąpił o przesłanie kopii operatów szacunkowych sporządzonych 6 września 2025r., organ w dniu 25 września 2025r., przesłał Stronie elektroniczną wersję ww. operatów.

W dniu 1 października 2025r., Burmistrz Miasta Łęczyca wystąpił z prośbą o przedłużenie terminu zapoznania się z ponownie wykonanymi operatami szacunkowymi do dnia 9 października 2025r.

Pismem z dnia 8 października 2025r., strona poinformowała, iż jej zdaniem rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił w pełni uwag złożonych przez Miasto Łęczyca w pismach z dnia 27 maja 2025r. oraz z dnia 22 lipca 2025r., w związku z czym strona zleciła wykonanie jednego alternatywnego operatu szacunkowego dla działki oznaczonej nr 1116/1. Jednocześnie Burmistrz poinformował, że ww. operat zostanie złożony do Starostwa Powiatowe w Łęczycy jako dowód w wyznaczonym przez Miasto terminie, tj. 24 października 2025r.

Pismem z dnia 21 października 2025 r. Burmistrz Miasta Łęczyca reprezentowany przez Panią Dominikę Turkowską Kierownika Wydziału Gospodarki Nieruchomościami i Planowania Przestrzennego wystąpił z wnioskiem o dopuszczenie dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego Pana Teodora Stępień, sporządzonej na jego zlecenie, operatu szacunkowego z dnia 14 października 2025 r., określającej wartość nieruchomości położonej w Łęczycy w obrębie 0001 Łęczyca oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 1116/1 o pow. 0,0540 ha, w związku z uwagami wskazanymi w pismach z dnia 27 maja 2025 r. i 22 lipca 2025 r., co do prawidłowości sporządzenia 39 operatów szacunkowych na potrzeby ustalenia odszkodowania za działki nr: 1108/3, 1108/5, 1110/1, 1111/1,1112/1, 1113/1, 1114/1, 1116/1, 1118/1, 1120/1, 1122/1, 1123/1,1124/1, 1125/1, 1126/1, 1127/4, 1128/1, 1131/3, 1106/1, 1104/1, 1102/1, 1101/1, 1100/1, 1099/3, 1019/4, 1025/3, 1023/1, 1022/1, 1016/5, 1017/5, 1017/7, 1018/5, 1018/7, 1017/2, 1018/2, 1019/2, 1127/1, 1129/1, 1099/2 przejęte na rzecz Miasta Łęczyca decyzją Starosty Łęczyckiego wydaną w ramach inwestycji pn. „Budowa drogi gminnej w granicach administracyjnych Miasta Łęczyca stanowiącej część Pierścienia Księżnej Salomei”. Wskazując, że ze względu na powyższe dla jednej z 39 działek Miasto Łęczyca składa alternatywny operat określający wartość działki 1116/1 objętej postępowaniem.

Dodatkowo w przedmiotowym piśmie Burmistrz Miasta Łęczyca złożył wniosek o wystąpienie w trybie art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami o sporządzenie oceny prawidłowości operatów szacunkowych ustalających odszkodowanie za nieruchomości położone w Łęczycy przejęte na podstawie decyzji Starosty Łęczyckiego Nr 336/2024 z dnia 28 listopada 2024 r. znak: AB.7330.2.2024.NB zezwalającą na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi gminnej w ramach zadania pn. „Budowa drogi gminnej w granicach administracyjnych Miasta Łęczyca stanowiącej część Pierścienia Księżnej Salomei”.

Po przeanalizowaniu treści operatu oraz zakresu postępowania administracyjnego, organ stwierdził brak podstaw prawnych do jego uwzględnienia jako dowodu w niniejszej sprawie.

Przedmiotowe postępowanie prowadzone jest wyłącznie w zakresie ustalenia odszkodowania za działkę nr 1017/5 i działkę nr 1017/7, natomiast przedstawiony operat dotyczy działki nr 1116/1, co oznacza, że nie odnosi się do nieruchomości będącej przedmiotem sprawy. Dowód odnoszący się do innej nieruchomości nie może prowadzić do ustalenia wartości działki 1017/5 i 1017/7, gdyż: różni się stanem faktycznym, położeniem, uwarunkowaniami funkcjonalnymi, cechami rynkowymi oraz powierzchnią i konfiguracją.

Każda z tych cech ma wpływ na wartość rynkową określaną w operacie szacunkowym, co wyklucza możliwość wykorzystania operatu dotyczącego innej działki jako materiału dowodowego w niniejszym postępowaniu.

Dodatkowo wskazuję, że stosownie do treści art. 157 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm. zwanej dalej ugn), sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 maja 2020 r. I OSK 98/19 o potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 ugn., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia.

Wobec powyższego w dniu 1 grudnia 2025r., organ wydał postanowienie odmawiające przeprowadzenia dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego Pana Teodora Stępień uprawnienia Nr 5777, sporządzonej w formie operatu szacunkowego w dniu 14 października 2025 r., określającej wartość nieruchomości położonej w Łęczycy w obrębie 0001 Łęczyca oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 1116/1 o pow. 0,0540 ha, uznając, że dokument ten dotyczy wyłącznie działki nr 1116/1 i nie odnosi się do działki nr 1017/5 o pow.0,0226 ha oraz działki nr 1017/7 o pow.0,0020 ha, dla których prowadzone jest przedmiotowe postępowanie.

Powołując się na art. 10 k.p.a, pismem z dnia 1 grudnia 2025r., organ ponownie zawiadomił strony o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym, przed wydaniem decyzji. W wyznaczonym terminie uwag nie wniesiono.

W świetle przedstawionych okoliczności faktycznych oraz obowiązujących unormowań prawnych, orzeczono jak w sentencji.

Pouczenie

Od decyzji niniejszej służy stronom prawo wniesienia odwołania do Wojewody Łódzkiego, za pośrednictwem Starosty Łęczyckiego, w terminie 14 dni od daty jej doręczenia. W trakcie biegu terminu do wniesienia odwołania strona może zrzec się prawa do wniesienia odwołania wobec tutejszego organu. Z dniem doręczenia tutejszemu organowi oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do wniesienia odwołania przez ostatnią ze stron postępowania, decyzja staje się ostateczna i prawomocna.